Authorization
Здесь будем форма входа
 
Санкт-Петербург – Хельсинки:
Где инвестировать в недвижимость выгоднее?

В вопросах аренды Санкт-Петербург медленно, но верно следует за мировыми трендами. Отношения между арендодателями и арендаторами становятся прозрачнее, а профессиональное управление недвижимостью вызывает все больший интерес. Международные корни «Касабу» позволяют провести параллель между Санкт-Петербургом и его ближайшим соседом-миллионником – Хельсинки и узнать: что уже стало реальностью в столице Финляндии, и к чему стоит готовиться петербургским частным инвесторам.

Стаффан Таст
Основатель Qasabo
У российского частного капитала огромный потенциал – Стаффан Таст знает об этом не понаслышке. Более пяти лет он меняет рынок аренды Санкт-Петербурга. Зачем современному инвестору нужны стратегическое планирование, повышение качества съемного жилья и доверительное управление? Рассказываем в серии интервью с основателем «Касабу».
Еще десять лет назад рынок аренды Санкт-Петербурга страдал от нехватки съемного жилья, спрос превышал предложение. Несмотря на это, собственники с трудом сдавали в аренду квартиры, доставшиеся им по наследству или иным способом, и, испытывая на себе все прелести теневых сделок, даже не догадывались о том, что однажды смогут доверить управление арендным жильем профессионалам. Сегодня ситуация в корне изменилась – предложений стало больше, арендаторы стали требовательнее, а профессиональное управление инвестициями стремительно набирает обороты. Чем рынок аренды Санкт-Петербурга похож на рынок аренды Хельсинки? Давайте посмотрим.
Кто инвестирует в недвижимость?
— На данный момент около половины населения Хельсинки проживает в арендованных квартирах. Поэтому не удивительно, что среди клиентов строительных компаний доминируют инвесторы, а не конечные потребители, как в Санкт-Петербурге, где доля съемного жилья пока не столь высока. Если говорить о том, кто инвестирует в недвижимость, то частные инвесторы есть и там, и там. Первое отличие Хельсинки от Санкт-Петербурга заключается в присутствии институциональных инвесторов, к которым относятся пенсионные фонды и специализированные инвестиционные компании. Второе – состоит в том, что рынок Санкт-Петербурга зависит исключительно от местного капитала, тогда как рынок Хельсинки в последнее время испытывает значительный приток международных средств
Какую недвижимость покупают?
— Поскольку рынок аренды Хельсинки в большей степени зависит от профессиональных инвесторов, то и покупке недвижимости здесь зачастую предшествует экспертный анализ доходности в долгосрочной перспективе. В Санкт-Петербурге многие частные инвесторы покупают либо то, что могут себе позволить, либо то, что «зацепило» их на эмоциональном уровне.
Что нужно арендаторам?
— В Санкт-Петербурге спросом пользуются в основном меблированные квартиры, тогда как в Хельсинки большинство квартир сдается без мебели. Объяснить это можно тем, что петербургские арендаторы рассматривают съемное жилье как временное решение, например, пока строится или ремонтируется собственное. Тогда как для жителей Хельсинки это просто вопрос выбора между двумя вариантами финансовых вложений – ипотекой и арендой. Съемная квартира здесь часто воспринимается как собственная, а накопленный капитал инвестируется во что-то другое.
Где чаще доверяют управление профессионалам?
— Пока однозначно – в Хельсинки! Здесь люди привыкли инвестировать через инструменты, которые предлагают максимальный выбор и сводят к минимуму возможные риски, а, кроме того, освобождают от разного рода забот и позволяют получать действительно пассивный доход. Огромная доля всех арендных квартир в Хельсинки принадлежит профессионалам и управляется ими. При этом пакет услуг управляющих компаний может включать в себя все, что угодно: от покупки недвижимости и дизайна интерьера до управления арендой и последующей продажи, а может и полный цикл, как в «Касабу».
На какой срок сдаются квартиры?
— Из-за принципиально иного отношения к съемному жилью средний срок аренды в Хельсинки больше. Кроме того, в Санкт-Петербурге арендаторы, как правило, стремятся избежать бюрократических формальностей, связанных с необходимостью регистрировать договор аренды. Поэтому официально срок зачастую не превышает одиннадцати месяцев, хотя по факту может доходить до трех и более лет. Кстати, в Финляндии большинство договоров заключаются без определенного срока, что дает арендаторам некоторую защиту от повышения ставок.
Где доход инвестора выше?
— Если рассматривать в сравнении со стоимостью недвижимости, то арендная плата выше в Санкт-Петербурге. Квартиры здесь в среднем стоят в три раза дешевле (125 848 руб. за кв. м), чем в финской столице (353 850 руб. за кв. м). Доходность аренды на петербургском рынке (4-9%) может быть в два раза выше, чем на рынке Хельсинки (2-5%). Однако низкие процентные ставки по кредитам в Финляндии значительно расширяют инвестиционные возможности. Объем ипотечных средств может доходить до 50-80%, а процентная ставка – быть ниже 1% , что, конечно же, увеличивает рентабельность собственного капитала. Другими словами, имея на руках деньги на покупку студии, с привлечением кредитных денег инвестор может приобрести однокомнатную- или даже двухкомнатную квартиру.
— Стаффан, что ждет рынки аренды в горизонте 5-10 лет?
— Рынок аренды Хельсинки продолжит расти, а процентные ставки по ипотеке, скорее всего, останутся очень низкими (сейчас средняя ставка составляет менее 1%). Город тоже продолжит увеличиваться на десятки тысяч человек в год. Самым большим потенциальным риском может стать внезапный обвал цен, вызванный более высокими процентными ставками и рецессией. Сочетание этих факторов станет особенно опасным для тех, у кого будут портфели с высоким уровнем заемных средств.

В случае с рынком аренды Санкт-Петербурга риск – это затяжная стагнация, при которой доходы населения не будут расти, а процентные ставки будут оставаться высокими, снижая способность людей к инвестированию. Но при благоприятном стечении обстоятельств арендное жилье будет пользоваться все большим спросом из-за повышения мобильности населения и стремления молодого поколения жить отдельно, при этом не тратя все свои ресурсы на покупку собственного жилья. Вполне вероятно, что в один прекрасный день на рынок Санкт-Петербурга придет и институциональный капитал, как местный в виде российских пенсионных и частных фондов, так и международный. Чтобы это произошло, потребуются изменения в налоговом законодательстве, которое в настоящее время «наказывает» все формы структурированного финансирования двадцатикратным повышением налога на имущество. Хорошо, если процентные ставки по ипотеке однажды снизятся до 5% и ниже. Тогда покупательская способность населения в сфере недвижимости резко возрастет. Когда две вышеупомянутые вещи произойдут, мы станем свидетелями настоящего скачка на рынке аренды, за относительно короткое время цены смогут вырасти в 2-3 раза.

В «Касабу» мы хорошо знаем рынки аренды и Хельсинки, и Санкт-Петербурга. Можно сказать, что первый интересен доступным финансированием и стабильным ростом. А второй интересен тем, что он сравнительно недооценен, поэтому и потенциал роста здесь огромный.
Узнайте больше об услугах Касабу здесь.

4 ФЕВРАЛЯ / 2020